Kantoor met woonhuis splitsen in twee woningen [1 – vergunning aanvraag]

Mijn ouders wonen in een oud Rabobank pand. Deze woning bestaat uit een woonhuis met daar aan vast een kantoor. De bestemming van het pand is gemengd, om precies te zijn kantoorbestemming én woonbestemming. Mijn man en ik wilden misschien wel de helft kopen (het kantoor deel) en laten verbouwen tot een woning met eigen huisnummer, eigen voordeur en eigen oprit. Maar hoe pak je dat aan? Een woning splitsen waar kantoor en wonen functies op rusten. Aangezien dit een uitzonderlijke situatie is en op internet er weinig over te vinden is zal ik vertellen hoe wij het hebben aangepakt.

Gemeente (vooroverleg)

Omdat het huis officieel gesplitst zou moeten worden zijn we begonnen met het informeren bij de gemeente. Zij stuurden ons een formulier met de titel “Aanvraagformulier vooroverleg/principe-verzoek”. Deze moest de eigenaar van de woning, mijn vader in dit geval, invullen en opsturen. Dit kost geld, maar als er een aanvraag voor een omgevingsvergunning zou worden ingediend binnen een jaar dan werden deze kosten, die inmiddels dan al wel betaald zijn, hier weer van afgehaald. In 2022 kostte het bij onze gemeente 155,30 euro.

Bij deze aanvraag moesten ook extra gegevens worden toegevoegd, zoals een situatieschets op schaal, foto’s van de bestaande situatie, een geveltekening van de bestaande situatie en nieuwe situatie en plattegronden met maatvoering van het perceel. We hebben bij de gemeente de bouwtekeningen van de woning opgevraagd. Met kleur hebben we de splitsing aangegeven (1 rechte lijn midden door het pand waar het logisch was met de muren). Gelukkig is mijn man handig met 3D ontwerpen, hij heeft de nieuwe situatie mooi kunnen weergeven. Waarschijnlijk zou een schets met pen en papier ook voldoende zijn.

Op 29 maart 2022 hebben we het vooroverleg verzoek ingediend en op 4 mei 2022 hadden wij een positieve reactie. Er werden twee opties gegeven van hoe we verder konden gaan:

1 De eerste is optie is middels een omgevingsvergunning ontheffing verlenen voor het afwijken van het bestemmingsplan. Dit kan middels de reguliere procedure (8 weken behandeld termijn, leges €367,00).

2 De tweede optie is middels een bestemmingsplan procedure. Er wordt dan een nieuw (mini) bestemmingsplan opgesteld voor de twee percelen (26 weken behandel termijn, leges ca. €5.000,-)

In de reactie stond nog meer informatie die we niet helemaal begrepen dus we hebben een aantal keren telefonisch contact gehad met de gemeente waar wij om uitleg hebben gevraagd. Uiteindelijk wilden we voor de eerste optie gaan, want dat was sneller en goedkoper. Gelukkig werd ons ook geadviseerd dat die optie ook goed was.

Aannemer en bouwkundig adviseur

Alle aannemers hadden het enorm druk. We hebben uiteindelijk de aannemer gebeld die ook bij een kennis een hele boerderij had verbouwd. Aangezien de kennis hier zeer tevreden over was en deze aannemer wel wilde komen praten hebben we een afspraak gemaakt waar we allemaal, mijn ouders, mijn man en ik en de kennis, bij waren. We hebben het huis laten zien en we hebben uitgelegd waar we waren en dat we niet wisten hoe nu verder. De gemeente verwacht een omgevingsvergunning ontheffing voor het afwijken van het bestemmingsplan. De aannemer had een bouwkundige adviseur/tekenaar waar hij mee werkte en die zou ons kunnen helpen in het proces met de vergunning.

Wanneer had de aannemer tijd voor zo’n verbouwing? Nou dat zou wel eind 2024 worden, want het was druk. Het voelde alsof dat heel lang duurde, maar in deze tijden kon er ook geen andere aannemer eerder dus we moesten ons hier bij neerleggen.

De plattegronden die bij de gemeente lagen waren slechts schetsen en niet volwaardige plattegronden. Op te veel punten klopte er niks van vergeleken de realiteit. Dus voor de aanvraag van de vergunning moest het huis helemaal opnieuw opgemeten worden. Dat hebben de aannemer en bouwkundige adviseur gedaan. Ook hebben we besproken wat onze ideeën waren met het huis. Na een aantal weken kregen wij de nieuwe plattegrond die de huidige situatie goed weergaf. Daarnaast kregen we ook een plattegrond met ideeën van ons en die van de bouwkundige adviseur er in verwerkt met wat we konden doen met de kamers en muren.

Toen was het onze beurt om te kijken, wat willen we nu echt met de indeling. Wat willen mijn ouders met hun kant van het huis. Zijn de ideeën van de bouwkundige adviseur wat we willen of willen we toch wat anders. En een hele belangrijke vraag kwam naar boven, hoeveel gaat ons dit kosten. Als het te duur wordt dan kan de hele splitsing niet door gaan.

Offerte

Om een offerte van de aannemer te kunnen krijgen moesten we eerst met de bouwkundige adviseur helemaal afstemmen hoe we het nu echt wilden hebben. Paar concepten ontvangen waar we toch weer wat opmerkingen over hadden. Die verwerkte hij netjes tot een nieuwe versie. Toen we daar over eens waren, wat wel maanden gekost heeft (kwam ook door ons), kon de aannemer een offerte opstellen voor de verbouwing.

Eerst ontvingen wij een offerte voor de hele verbouwing, maar op basis daarvan konden we niet zeggen of wij ons deel konden betalen. Dus de aannemer heeft de offerte gesplitst in een offerte voor mijn ouders en een offerte voor ons. Dat was even schrikken, ook al wisten we dat het duur zou worden. Toen moesten we gaan wikken en wegen of we dit wel wilden terwijl het zoveel zou kosten.

Uiteindelijk zijn we akkoord gegaan met de offerte. We hebben akkoord gegeven op dat de aannemer deze verbouwing mocht doen.

Gemeente (vergunning)

De bouwkundige adviseur heeft, na akkoord op de plattegrond, de vergunning op 30 juni 2023 aangevraagd bij de gemeente. Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning gedaan met de activiteit het splitsen van een woning en kantoorgebouw ten behoeve van het realiseren van twee woningen. De procedure zou maximaal 8 weken kunnen duren en dat zou één keer verlengd kunnen worden met 6 weken. Aangezien die termijn van 8 weken uit kwam in de bouwvak werd deze natuurlijk verlengd met 6 weken. De melding van verlenging kreeg de bouwkundige adviseur op de dag dat de termijn zou verlopen eind augustus.

Twee weken later werd mijn moeder gebeld door de gemeente, zij had vaker telefonisch contact gehad met de gemeente (met een Wabo-consulent) dus daarom werd zij gebeld. De vergunning was akkoord, maar de oprit moest even besproken worden. Voor het huis loopt een voetpad en er zijn twee parkeerplekken. Door onze nieuwe opritten, die wij graag midden voor de hele woning willen hebben (oprit zit nu links voor het kantoor) moeten die parkeerplekken verwijderd worden. Deze kosten zijn voor ons, als aanvrager van het verplaatsen van de oprit. De vraag was of wij akkoord gingen met dat het 2.000 tot 2.500 euro zou gaan kosten. We zijn akkoord gegaan met de mededeling dat het maximaal 2.500 euro mag gaan kosten.

Op 4 oktober 2023 ontvingen wij het positieve besluit van de gemeente voor de aanvraag omgevingsvergunning met de volgende 3 activiteiten:

1 Het bouwen van een bouwwerk

2 Het handelen in strijd met de regels van ruimtelijke ordening

3 Het aanleggen van een uitrit

BESLUITEN
I. Een omgevingsvergunning voor de activiteit het bouwen van een bouwwerk te verlenen voor de uitvoering van het in ovengenoemde aanvraag bedoelde.
II. Een omgevingsvergunning voor de activiteit het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met o.a. het bestemmingsplan te verlenen voor de uitvoering van het in bovengenoemde aanvraag bedoelde.
III. Een omgevingsvergunning voor de activiteit het aanleggen van een uitrit te verlenen voor de uitvoering van het in bovengenoemde aanvraag bedoelde.

Naast het besluit zat er ook een factuur bij met de legesverordening. We kregen korting omdat de aanvraag digitaal was ingediend en een bedrag werd er van afgehaald in verband met de betaalde kosten van het vooroverleg. Het totale bedrag lag iets hoger dan drie duizend euro en dit moest binnen 30 dagen betaald worden.

Dit besluit werd ook gepubliceerd op www.officielebekendmakingen.nl, in het huis- aan- huisblad en belanghebbenden hadden 6 weken de tijd om bezwaar in te dienen bij het college van burgermeester en wethouders. Na 6 weken radiostilte heeft mijn moeder contact opgenomen met de gemeente, er waren geen bezwaren ingediend.

Verder